Uma empresa para administrar seu apartamento no Airbnb em Florianópolis cuida do anúncio, do preço, dos hóspedes, da limpeza, da manutenção e do repasse, enquanto você acompanha à distância. Para escolher bem, compare as propostas pelo que sobra no fim do mês, e não pela receita bruta. Este guia mostra o que perguntar, quais custos entram na conta e o que muda de bairro para bairro na ilha.
Resposta rápida: o que uma administradora de Airbnb faz em Florianópolis?
Uma administradora de Airbnb em Florianópolis assume a operação inteira do aluguel por temporada: cria e otimiza o anúncio, define o preço de cada noite, atende os hóspedes, recebe no check-in e no check-out, organiza a limpeza e a manutenção e repassa o valor ao proprietário. Você não precisa morar na ilha nem atender ninguém.
Esse serviço costuma fazer sentido em quatro situações, segundo a página de gestão de Airbnb da Seazone:
- você faz a gestão sozinho e não tem mais tempo;
- aluga por ano e quer migrar para a temporada;
- tem um imóvel fechado gerando despesa;
- já anuncia no Airbnb e está insatisfeito com a gestão atual.
O mercado é grande. Segundo estudo da FGV encomendado pelo Airbnb, os aluguéis pela plataforma movimentaram R$ 4,7 bilhões em Florianópolis em 2024 e sustentaram 29,1 mil empregos.
A Seazone nasceu em Jurerê, em 2018, e Florianópolis é a cidade onde mais administramos imóveis: 809, dentro de um total de mais de 3,6 mil imóveis em 51 cidades de 15 estados (dados de outubro de 2026).
Administradora, coanfitrião ou gestão própria: qual o modelo certo para você?
O modelo certo depende de quanto tempo você tem, de onde você mora e de quanto risco aceita no pico de verão. A diferença principal está em quem cobre a operação presencial quando algo dá errado.
Gestão própria
Na gestão própria, você faz tudo: anúncio, mensagens, preço, chaves, limpeza e manutenção. Não há comissão de gestão, mas o custo aparece em tempo e em disponibilidade, inclusive de madrugada e em feriados.
Coanfitrião individual
O coanfitrião é uma pessoa que divide a gestão do anúncio com você na plataforma. O que ele cobre depende do combinado entre vocês. O ponto de atenção é a dependência de uma pessoa só: se ela adoece ou acumula imóveis no verão, a operação fica descoberta.
Empresa de gestão com operação local
A empresa de gestão reúne equipe de anúncio, precificação, atendimento e operação presencial. O que muda entre empresas é o que está incluso, como a taxa é calculada e como o contrato termina. Por isso o checklist mais abaixo importa.
O que é cobertoGestão própriaCoanfitrião individualEmpresa de gestão
Criação e otimização do anúncio
Você
Depende do combinado
Sim, em geral
Definição de preço
Você
Depende do combinado
Time ou ferramenta dedicada
Atendimento ao hóspede 24 horas
Você
Uma pessoa
Equipe
Check-in e check-out presencial
Você ou terceiro
Depende do combinado
Sim, em geral
Limpeza e enxoval
Você contrata
Depende do combinado
Organizado pela empresa
Manutenção
Você
Depende do combinado
Organizada pela empresa
Relatório financeiro
Você monta
Varia
Plataforma ou relatório
Cobertura em férias e no pico
Só você
Risco de sobrecarga
Equipe
Tabela qualitativa elaborada pela Seazone. Confirme cada item na proposta de quem você for contratar.
Se quiser se aprofundar no tema, veja os benefícios de terceirizar a gestão.
Florianópolis não é um mercado só: o que muda por região?
Florianópolis tem regiões com perfis diferentes de demanda, de imóvel e de condomínio. Por isso, uma boa administradora fala do seu bairro, e não só da média da cidade.
A média da cidade serve como referência inicial. Segundo a Airbtics, Florianópolis teve em 2025 cerca de 17,3 mil anúncios, ocupação média de 56%, diária média de R$ 373 e receita anual média de R$ 77.641 por anúncio. Esses números são a média de anúncios do Airbnb na cidade, segundo a Airbtics, e não são projeção de um imóvel específico nem da Seazone.
Na nossa operação, vemos que a demanda da ilha se concentra no verão. Por isso, vale perguntar como a administradora trabalha a baixa temporada, e não só como lota janeiro.
Norte da Ilha (Jurerê, Jurerê Internacional, Cachoeira do Bom Jesus)
O Norte da Ilha é a região onde a Seazone começou. Ali, pergunte sobre as regras do condomínio e sobre a experiência da empresa em imóveis parecidos com o seu. Os dados atualizados estão nos estudos de aluguel por temporada em Jurerê, no estudo de Jurerê Internacional e no estudo da Cachoeira do Bom Jesus.
Leste (Lagoa da Conceição, Barra da Lagoa)
O Leste reúne bairros com demanda própria e imóveis de perfis variados. Antes de fechar, peça dados de imóveis parecidos com o seu na região. Consulte também o estudo da Barra da Lagoa.
Sul da Ilha (Campeche, Novo Campeche)
O Sul da Ilha tem muitos prédios residenciais. Por isso, a convenção do condomínio pesa ainda mais na decisão. Veja o estudo de aluguel por temporada no Campeche e o guia de como é alugar por temporada no Novo Campeche.
Para a visão da cidade inteira, use o estudo de aluguel por temporada em Florianópolis.
Quanto custa e como funciona a conta da reserva?
O custo de uma administradora tem três camadas: a taxa da plataforma, a comissão da gestora e os custos de operação. O que cai na sua conta é o que sobra depois das três.
Valor total, valor bruto e repasse
Uma reserva tem três valores diferentes, e confundir um com o outro é a principal causa de frustração. Na Seazone, a política oficial define assim:
ValorO que incluiPara onde vai
Valor total
Diárias + taxa de limpeza + taxa de serviço da plataforma
É o que o hóspede paga
Valor bruto das diárias
Só as diárias
É o que chega à gestora
Valor de repasse
Valor bruto das diárias menos a comissão
É o que vai para o proprietário
Fonte: política de financeiro e repasse da Seazone (agosto de 2026). Exemplo estrutural, sem percentual real de comissão.
Taxa da plataforma
A taxa da plataforma fica com o canal de venda. Os percentuais que a Seazone informa aos proprietários são estes:
PlataformaTaxa informada
Airbnb
16% a 18% + IVA variável
Booking
15% a 18%
Stays
15%
Decolar
15%
Fonte: política de financeiro e repasse da Seazone (agosto de 2026). As regras de cada canal podem mudar; confira a central de ajuda do Airbnb.
Comissão da administradora
A comissão da administradora pode incidir sobre bases diferentes, e isso muda o resultado. Na Seazone, a comissão é um percentual sobre cada reserva, sem mensalidade fixa: você só paga quando há reserva. O percentual depende do plano, da cidade e do imóvel, e vem na proposta.
Limpeza, enxoval, manutenção e contas
A limpeza é outro ponto em que as propostas variam muito. Na Seazone, a taxa de limpeza é paga pelo hóspede, uma vez por estadia, e cobre limpeza e lavagem do enxoval. O proprietário só paga limpeza quando ele mesmo usa o imóvel. Manutenção e conservação seguem com o proprietário, conforme o contrato.
Um alerta: simulador que mostra só receita bruta não mostra o que cai na conta. Peça sempre a conta até o repasse.
Checklist: 12 perguntas para fazer antes de assinar
Este checklist ajuda a comparar propostas de administradoras de Airbnb em Florianópolis por critérios objetivos. Leve as perguntas para cada conversa e peça as respostas por escrito.
- [ ] O percentual incide sobre o quê: diárias, valor total ou valor depois da taxa da plataforma?
- [ ] Tem mensalidade fixa ou taxa de implantação?
- [ ] O que está incluso e o que é cobrado à parte (limpeza, enxoval, manutenção, contas de consumo)?
- [ ] Quem recebe o hóspede? Tem gente na ilha e atendimento 24 horas?
- [ ] Como o preço é definido? Posso travar um preço mínimo, e o que isso pode custar em reservas?
- [ ] Quando cai o repasse e o que acontece se o saldo do mês ficar negativo?
- [ ] Que relatório eu vejo e em qual plataforma?
- [ ] Como são tratados os danos causados por hóspedes? Existe proteção opcional?
- [ ] Em quais canais o imóvel será anunciado?
- [ ] Qual o aviso prévio para sair? O que acontece com as reservas já confirmadas?
- [ ] Quem emite nota fiscal e o que eu declaro no imposto de renda?
- [ ] A empresa já opera no meu bairro ou condomínio? Ela mostra dados de imóveis parecidos, em bruto e em líquido, com período?
Sinais de alerta numa proposta
Uma proposta merece cuidado quando promete resultado em vez de explicar o método. Estes são os sinais mais comuns:
- Faturamento ou ocupação garantidos. Ninguém controla a demanda; a temporada varia com o mercado.
- Percentual de "mais receita" sem amostra, período e método. Sem saber como o número foi calculado, não dá para comparar.
- Simulação só em bruto. O que importa é o valor depois da plataforma, da comissão e dos custos.
- Taxa sem dizer o que cobre. Limpeza, enxoval e manutenção precisam estar descritos.
- Contrato sem aviso prévio claro. Você precisa saber como sair e o que acontece com as reservas.
Na Seazone, a calculadora de faturamento mostra o bruto e avisa que é "uma estimativa, não uma promessa de ganho".
Condomínio, imposto e regras: o que checar em Florianópolis?
Antes de assinar com qualquer administradora, confira três pontos: a convenção do condomínio, o enquadramento legal da temporada e a parte fiscal.
Convenção do condomínio e STJ
A convenção do condomínio pesa na decisão, mas o tema ainda não tem regra definitiva. Em maio de 2026, a 2ª Seção do STJ exigiu autorização de dois terços na convenção no caso julgado (REsp 2.121.055/MG), sem efeito vinculante. O Tema 1.443, que vai fixar uma regra de observância obrigatória, ainda está pendente. Leia a convenção, acompanhe as assembleias e, na dúvida, consulte um advogado.
Pela Lei 8.245/1991, art. 48, locação por temporada é aquela contratada por até 90 dias.
Nota fiscal, IR e reforma tributária
A parte fiscal depende de quem aluga. Na Seazone, a gestora é de anúncios, não intermediária: quem aluga é o próprio proprietário, diretamente nas plataformas. A Seazone emite nota fiscal só da comissão, e a Wallet traz o Relatório Fiscal de Reservas para a declaração.
Sobre a reforma tributária, segundo a regra vigente em setembro de 2026, a cobrança começa em 2027 para quem passar dos limites de receita de aluguel do CPF. Cada caso é diferente: consulte seu contador.
Como a Seazone administra apartamentos em Florianópolis
A Seazone administra apartamentos em Florianópolis desde 2018, quando nasceu em Jurerê. Hoje, a ilha é a cidade onde temos mais imóveis sob gestão: 809, em outubro de 2026.
O que está incluso
A gestão de Airbnb da Seazone inclui:
- anúncios no Airbnb, Booking, Expedia e Stays, com fotos profissionais no anúncio;
- precificação dinâmica feita por um time com método: concorrentes diretos, ocupação atual e projetada da região, sazonalidade, eventos e histórico do imóvel;
- anfitrião presencial no check-in e no check-out, atendimento 24 horas e vistoria a cada reserva;
- manutenção preventiva e corretiva, limpeza e lavanderia;
- a Wallet, onde você acompanha reservas, receitas, ocupação e avaliações e bloqueia datas no calendário.
Imóvel novo entra com preço pensado para ganhar as primeiras reservas e avaliações. Nosso foco é o faturamento do mês, e não a diária isolada. O repasse cai no dia 10. Se o saldo do mês ficar negativo, ele não é cobrado: passa para o mês seguinte. Para danos, fazemos a ponte com o hóspede, e existe a proteção opcional EasyCover para danos acima do depósito de segurança das plataformas.
Se o apartamento precisa de preparação, conheça como preparar e decorar o apartamento para temporada. E veja também por que contratar a Seazone.
Como contratar em 4 passos
- Você preenche o formulário.
- Conversa com um especialista e recebe a proposta.
- Fazemos as fotos, o anúncio e a preparação do imóvel.
- Você acompanha tudo pela plataforma.
Quanto seu apartamento pode faturar
A calculadora usa o faturamento real dos últimos 12 meses de imóveis geridos pela Seazone com o mesmo perfil no bairro e mostra a mediana. O resultado é faturamento bruto e é uma estimativa, não uma promessa de ganho. Você pode calcular quanto seu apartamento pode faturar em poucos minutos.
Perguntas frequentes
Quanto cobra uma empresa para administrar apartamento no Airbnb em Florianópolis?
O preço de uma administradora de Airbnb varia com o modelo de cobrança, a base do percentual e o que está incluso. Compare sempre pelo valor que sobra depois da plataforma, da comissão e dos custos. Na Seazone, a comissão é um percentual por reserva, sem mensalidade, e o valor depende do imóvel e vem na proposta.
Preciso morar em Florianópolis para alugar meu apartamento por temporada?
Não é preciso morar em Florianópolis para alugar por temporada com uma administradora. A equipe local recebe os hóspedes, cuida da limpeza e da manutenção, e você acompanha reservas e repasses pela plataforma. Muitos proprietários da Seazone moram em outras cidades.
Pago alguma coisa se o imóvel não tiver reserva?
Na Seazone, você não paga comissão quando não há reserva, porque não existe mensalidade fixa. Custos do imóvel, como manutenção e conservação, seguem com o proprietário, conforme o contrato. Se o saldo de um mês ficar negativo, ele não é cobrado: é abatido das receitas seguintes.
Posso usar o apartamento e bloquear datas?
Sim, você pode usar o apartamento e bloquear datas pela Wallet. Nesse caso, a limpeza da sua estadia fica com você. Vale lembrar que bloqueios longos reduzem a disponibilidade do calendário e podem prejudicar o desempenho do anúncio nas plataformas.
Já anuncio no Airbnb ou tenho outra administradora: posso migrar?
Sim, quem já anuncia no Airbnb ou está insatisfeito com a gestão atual pode migrar. Antes, confira o aviso prévio do contrato atual e combine como ficam as reservas já confirmadas. Na proposta, o especialista explica a transição do anúncio e da operação.
Como sair do contrato com a administradora?
A saída depende do aviso prévio previsto no contrato. Na Seazone, ele varia por contrato, em geral entre 30 e 90 dias, e as reservas confirmadas são respeitadas durante esse período. Por isso, pergunte sobre o aviso prévio antes de assinar com qualquer empresa.
Quer que a Seazone administre seu apartamento em Florianópolis? Fale com um especialista e receba uma proposta para o seu imóvel.
